Vrem să vindem apartamentul, dar nu avem asociație. Cum procedăm?

Oricine a cumpărat sau a vândut o casă știe că acest proces presupune o documentație extensivă, pentru a evita, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător, orice complicații ulterioare. Dar unele prevederi legislative pot pune oamenii în dificultate, existând în practică situații pe care nu știm întotdeauna cum să le rezolvăm. Este și cazul inexistenței asociației de locatari care să ateste că nu avem datorii. Detalii despre această situație, în cele ce urmează.

În afară de condițiile de bază privind dovedirea proprietății asupra apartamentului pe care vrem să-l vindem, ni se solicită și o dovadă că nu avem datorii care privesc spațiile și consumurile comune. În cazul apartenenței la o asociație de locatari/ proprietari, lucrurile sunt simple: o adeverință din partea asociației ne scapă de bătăi de cap. Ce se întâmplă însă dacă imobilul în care locuim, din varii motive, nu are o asociație viabilă sau chiar nu este deloc afiliat uneia? Cine și cum demonstrează că nu avem datorii și în ce formă? Evident, acestea sunt dileme pe care este mai bine să le lămurim înainte de a ajunge să semnăm la notariat actele de vânzare-cumpărare. În urma unei sesizări făcute la redacție de o gălățeancă aflată exact într-o asemenea situație, ne-am interesat pentru dumneavoastră ce soluții există.

Potrivit Legii nr. 196/2018 referitoare la obligațiile proprietarilor din condominii, aceștia sunt obligați, conform art. 33, aliniatul (1), "ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice". La aliniatul (2) se precizează că notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:
a) proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinţa se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături.
În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de două luni.
La aliniatul b) se precizează că "în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice".